Calculadora de Cuánta Casa Puedes Pagar

La Regla 28/36, Explicada

Los prestamistas no adivinan cuánto puedes pedir prestado — miden tu ratio de deuda a ingreso, o DTI. La guía clásica es la regla 28/36. El ratio front-end dice que tu pago total de vivienda — capital e interés, impuestos prediales, seguro de vivienda y cuotas de HOA — no debe superar el 28% de tu ingreso bruto mensual. El ratio back-end dice que ese pago de vivienda más todas tus demás obligaciones mensuales de deuda no debe superar el 36%. Debes pasar ambas pruebas, así que la que produzca el presupuesto de vivienda más bajo es tu límite real.

¿Por qué la usan los prestamistas? Décadas de datos sobre incumplimientos muestran que los prestatarios cuyos pagos se mantienen dentro de estos rangos tienen muchas menos probabilidades de atrasarse. La regla protege al prestamista, pero también te protege a ti silenciosamente de un pago que se ve asequible en una hoja de cálculo y sofocante en la vida real.

Qué Cuenta como «Deudas Mensuales» — y Qué No

El ratio back-end cuenta las obligaciones recurrentes con un pago mínimo obligatorio: préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, pensión alimenticia para hijos y pensión conyugal. No cuenta el resto de tu vida — servicios públicos, comida, gasolina, planes de teléfono, suscripciones de streaming, membresías de gimnasio ni seguros distintos al de vivienda. Esa distinción importa en ambas direcciones: ignorar tu pago de auto de $400 infla lo que «calificas» para pagar, mientras que contar tu gasto en comida lo reduciría injustamente.

Por Qué el Número Es un Techo, No una Meta

El resultado de arriba es el máximo que un prestamista podría aprobar — no una recomendación de cuánto gastar. Tres razones para buscar por debajo. Primero, los prestamistas usan tu ingreso bruto, pero tú vives de tu sueldo neto; un pago al 28% del bruto suele ser el 35% o más de lo que realmente llega a tu cuenta. Segundo, ser dueño de una casa trae costos que esta calculadora no puede ver: mantenimiento, reparaciones y el calentador de agua que se descompone en el segundo año. Una guía común es presupuestar el 1% del valor de la casa al año para mantenimiento. Tercero, un pago del tamaño máximo no deja margen para el resto de tu vida — ahorro para el retiro, viajes, hijos o simplemente dormir tranquilo cuando el ingreso baja. Muchos asesores financieros sugieren mantener la vivienda por debajo del 25% del sueldo neto en lugar del 28% del bruto. Usa este techo para conocer tu límite y luego elige un precio que te deje espacio para vivir.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es la regla 28/36?

Una guía común de los prestamistas: tu pago total de vivienda (capital, interés, impuestos, seguro y HOA) no debe superar el 28% de tu ingreso bruto mensual, y tu pago de vivienda más todos tus demás pagos mensuales de deuda no debe superar el 36%. El menor de los dos límites determina el pago máximo de vivienda para el que calificas.

¿Qué cuenta como deuda mensual en la regla del 36%?

Obligaciones recurrentes con pagos mínimos obligatorios: préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, pensión alimenticia para hijos y pensión conyugal. Los gastos cotidianos — servicios públicos, comida, gasolina, suscripciones de streaming, seguros distintos al de vivienda — no cuentan, aunque afectan tu presupuesto real.

¿Cuánta casa puedo pagar con un sueldo de $90,000?

Depende de tus deudas y tu pago inicial. Ejemplo: un ingreso de $90,000, $500 de pagos mensuales de deuda, $60,000 de pago inicial, un préstamo a 30 años al 6.5%, 1.1% de impuesto predial y $1,500 de seguro anual soporta un precio de vivienda de aproximadamente $325,000 — la regla front-end del 28% limita el pago de vivienda a $2,100 al mes. Prueba con tus propios números arriba.

¿Los prestamistas usan el ingreso bruto o el sueldo neto para el DTI?

El ingreso bruto — tu sueldo antes de impuestos y otras deducciones. Es una de las razones por las que los números 28/36 pueden sentirse generosos: tu sueldo neto real es menor, así que un pago de vivienda en el techo del 28% consume una parte notablemente mayor del dinero que realmente llega a tu cuenta bancaria.

¿Un pago inicial más grande aumenta cuánta casa puedo pagar?

Sí, pero menos que dólar por dólar. Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo, así que menos de tu límite mensual se consume en capital e interés — pero el impuesto predial crece con el precio de la vivienda, lo que absorbe parte de la ganancia. En el ejemplo de arriba, cada $10,000 extra de pago inicial aumenta el precio máximo en unos $8,700. El ingreso y las deudas siguen marcando el techo.

¿Debería pedir prestado el máximo que muestra esta calculadora?

Probablemente no. El resultado es un techo basado en lo que un prestamista podría aprobar, no una recomendación. Comprar al máximo no deja espacio para ahorros, reparaciones o emergencias — y los prestamistas usan el ingreso bruto, mientras tú presupuestas con el sueldo neto. La mayoría de los asesores financieros sugieren apuntar a un pago cómodamente por debajo del límite.

Referencias

• Consumer Financial Protection Bureau — Owning a Home: la guía oficial de EE. UU. sobre cómo los prestamistas evalúan ingresos, deudas y capacidad de pago de un préstamo.
• Investopedia — 28/36 Rule: una explicación detallada de los ratios front-end y back-end y cómo los aplican los suscriptores de préstamos.
• Federal Housing Finance Agency (FHFA): el regulador de EE. UU. que supervisa los estándares de préstamos conformes que determinan cuánto pueden aprobar los prestamistas.

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