Calculadora de Hipoteca con Pagos Extra

Por qué un pago extra pequeño rinde tanto

Una hipoteca de tasa fija concentra los intereses al principio. Cada mes el prestamista cobra intereses sobre el saldo que queda, y solo el resto de tu pago reduce ese saldo, así que en los primeros años casi nada de lo que pagas construye capital acumulado. En los primeros doce meses del préstamo del ejemplo, $19,401 se van a intereses y apenas $3,353 a capital. El interés es 85.3% de cada pago que haces ese año.

Esa es precisamente la razón por la que los pagos extra valen más de lo que pesan. Un dólar extra no es solo un dólar de deuda devuelta: es un dólar de saldo que deja de devengar intereses durante el resto de la vida del préstamo. Diez años después, el interés anual de este préstamo solo ha bajado a $16,745: el saldo sigue siendo grande y todavía quedan veinte años de capitalización por cortar.

El ejemplo: $200 al mes sobre un préstamo de $300,000

Un préstamo de $300,000 al 6.5% a 30 años cuesta $1,896 al mes y $382,633 de interés total. Súmale $200 al mes y el préstamo se liquida en 277 pagos en lugar de 360: eso es 23.1 años en lugar de 30, y 83 pagos menos en la tabla.

El ahorro es de $103,449 — alrededor de 27% del interés que de otro modo pagarías — a cambio de $55,400 de capital extra repartidos en esos 277 meses. Nada más cambia en el préstamo: la misma casa, la misma tasa, el mismo prestamista.

Comparación de montos de pago extra

Todas las cifras de abajo usan el mismo préstamo de $300,000 al 6.5% a 30 años, con el monto extra aplicado cada mes desde el primer pago.

Fíjate en que los rendimientos no son lineales como la gente espera. Pasar de $50 a $100 ahorra $27,413 más; pasar de $500 a $1,000 — diez veces el primer salto — ahorra $61,403 más. Cuanto mayor es el pago extra, más capitalización cortas, pero cuanto antes termina el préstamo, menos tiempo queda para seguir ahorrando.

Pagos quincenales frente a pagos mensuales

Un plan quincenal te hace pagar la mitad de tu monto mensual cada dos semanas. Como hay 26 periodos de dos semanas en un año, haces 26 medios pagos: 13 pagos completos en lugar de 12. Todo el beneficio es ese pago extra escondido, que en este préstamo equivale a $158.02 al mes.

Modelado de esa forma, el pago quincenal reduce el préstamo a 290 pagos — 24.2 años — y ahorra $87,256 de intereses. Puedes reproducir casi exactamente el mismo resultado pagando $158.02 extra por tu cuenta, sin inscripción y sin cuota. Una advertencia sobre la aritmética: este modelo aplica el monto extra mensualmente, mientras que un plan quincenal real reduce el capital cada dos semanas, así que un plan real recorta un poco más.

Pagos extra frente a tomar un préstamo a 15 años

Un préstamo a 15 años al mismo 6.5% cuesta $2,613 al mes — 37.8% más que el pago a 30 años — pero solo $170,398 de interés total, lo que supone un ahorro de $212,235. Ese es el mayor ahorro de intereses disponible, y proviene de una obligación contractual y no de un hábito.

El camino intermedio es más interesante. Sobre un préstamo a 30 años, pagar $717 extra al mes — la diferencia entre los dos pagos — baja el interés total a $170,398 en exactamente 180 pagos, igualando al préstamo a 15 años hasta el dólar. Obtienes la misma economía con la opción de detenerte cuando el dinero escasee. La ventaja real del préstamo a 15 años es la disciplina y, en algunos casos, una tasa algo menor; la ventaja de la ruta de pagos extra es la flexibilidad.

Penalizaciones por pago anticipado

Las reglas federales prohíben las penalizaciones por pago anticipado en la gran mayoría de los préstamos de vivienda que se escriben hoy, y cualquier penalización que exista tiene que revelarse en los documentos de tu préstamo. Donde todavía aparecen — algunas hipotecas no calificadas, ciertos préstamos jumbo y de inversionistas, y la mayoría del financiamiento hard-money o puente — suelen estructurarse como un porcentaje del saldo o un número fijo de meses de interés, y aplican solo si liquidas o refinancias en los primeros años.

Lee la sección de pago anticipado de tu pagaré antes de enviar dinero extra. Si la cláusula está ahí, la cifra de ahorro de la calculadora no es toda la historia: réstale la penalización para ver si pagar por adelantado todavía conviene.

Preguntas Frecuentes

¿Un pago extra va automáticamente al capital?

Debería, pero tienes que asegurarte. Muchos administradores aplican un sobregiro no especificado al próximo pago programado o lo retienen en una cuenta de suspenso en lugar de reducir el saldo, lo cual no te ahorra nada. Dile a tu administrador por escrito que el monto extra se aplique al capital y revisa el siguiente estado de cuenta para confirmar que el saldo bajó en su totalidad. Esta calculadora asume que cada dólar extra va directamente al capital.

¿Pagar cada dos semanas es mejor que pagar cada mes?

Solo porque esconde un pago extra. Pagar la mitad de tu monto mensual cada dos semanas significa 26 medios pagos al año, es decir 13 pagos completos en lugar de 12: el equivalente a sumar $158.02 al mes en el ejemplo de esta página. Eso reduce el préstamo a 290 pagos y ahorra $87,256 de intereses. Obtienes el mismo resultado pagando $158.02 extra cada mes por tu cuenta, sin inscribirte a un programa que puede cobrarte una cuota.

¿Debo pagar extra en mi hipoteca o invertir ese dinero?

Depende de lo que podrías ganar en otra parte y de cómo te sientes respecto a la deuda, y esta calculadora solo muestra una mitad de la comparación. Lo que sí te da es el lado garantizado: cada dólar de capital extra ahorra exactamente el interés que ese dólar habría devengado, que en el ejemplo de aquí es 6.5% al año. Compara esa cifra después de impuestos contra un rendimiento de inversión realista también después de impuestos, y recuerda que el capital acumulado en una casa no es líquido. Esta página no te dice cuál elegir.

¿Las hipotecas cobran una penalización por pago anticipado?

La mayoría no. Las reglas federales prohíben las penalizaciones por pago anticipado en la gran mayoría de los préstamos de vivienda que se escriben hoy, y cualquier penalización que exista tiene que revelarse en tus documentos del préstamo. Algunas hipotecas no calificadas, ciertos préstamos jumbo y de inversionistas, y la mayoría del financiamiento hard-money o puente todavía las tienen, normalmente como un porcentaje del saldo o un número fijo de meses de interés que aplica solo si liquidas o refinancias en los primeros años. Lee la sección de pago anticipado de tu pagaré antes de enviar dinero extra.

Referencias

• CFPB — What is an amortization schedule?: cómo se reparte cada pago entre intereses y capital durante la vida del préstamo.
• CFPB — Can I make extra payments on my mortgage?: qué preguntar a tu administrador y cómo verificar que el pago se aplicó correctamente.
• Investopedia — Amortization: una explicación clara de por qué los primeros pagos son casi todo interés.

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