Calculadora de Hipoteca con PMI
En muchas hipotecas convencionales de EE. UU., un pago inicial menor al 20% requiere PMI pagado por el prestatario. Ingresa la prima cotizada para estimar el pago mensual. Importes en USD; las reglas FHA, VA y de PMI pagado por el prestamista son distintas.
Última actualización: 28 de septiembre de 2026
Opciones avanzadas pago inicial, PMI, impuestos, seguro
Precargado con el ejemplo que usa esta página: 10% de pago inicial, una prima de PMI de $150.00 al mes, una tasa de impuesto predial de 1.1% y $1,500 al año de seguro de vivienda. Cambia cualquier campo y todos los totales se actualizan al instante.
Cómo se obtiene cada cifra. El impuesto predial se cobra sobre el precio de la vivienda, no sobre el préstamo, así que el precio se recupera como préstamo ÷ (1 − % de pago inicial): 10% de pago inicial sobre un préstamo de $300,000 implica una vivienda de $333,333. El seguro de vivienda es el monto anual ÷ 12. El PMI se suma exactamente como lo ingreses, como un costo mensual fijo. Ninguna de estas cifras cambia el cálculo de capital e interés; se colocan por encima de él.
Estimaciones únicamente — no es asesoría financiera. Las fechas de cancelación siguen la tabla de amortización de la tasa y el plazo que ingreses; tu administrador aplica sus propias reglas.
| Año / Mes | Pago | Capital | Interés | Saldo Restante |
|---|
La tabla sigue únicamente capital e interés. El PMI, el impuesto predial, el seguro de vivienda y la cuota HOA son costos mensuales fijos por encima del préstamo y no forman parte de esta tabla.
Cómo usar esta calculadora
La herramienta viene precargada con una compra al 10% de pago inicial: un préstamo de $300,000 sobre una vivienda de $333,333, a una tasa de ejemplo de 6.5% a 30 años, con $150.00 al mes de PMI más impuesto predial y seguro. El panel de resultados muestra el capital y los intereses, y luego el total mensual completo con cada concepto desglosado.
Para calcular tu propio préstamo, pon tu prima en el campo de PMI — la mayoría de los administradores la expresan como un monto mensual en dólares en tu estimación de préstamo — y fija el porcentaje de pago inicial para que la base del impuesto sea correcta. El campo de la tasa es una variable: ingresa la que te cotizó tu prestamista.
Qué es el PMI y por qué existe
El seguro hipotecario privado no es un seguro para ti. Protege al prestamista contra una parte de la pérdida si dejas de pagar y la venta por ejecución hipotecaria no cubre el saldo. Tú pagas la prima; el beneficiario es el prestamista.
Los prestamistas lo exigen en la mayoría de los préstamos convencionales cuando el pago inicial es inferior al 20%, porque un pago inicial más delgado deja menos margen entre el saldo del préstamo y el valor de la vivienda. En cuanto tu capital acumulado cruza los umbrales que fija la Homeowners Protection Act, la prima tiene que desaparecer — y ese es el detalle que casi ningún prestatario revisa cuando compara opciones de pago inicial.
La compensación es fácil de enunciar y difícil de juzgar: el PMI te permite comprar ahora con menos efectivo, a cambio de una prima mensual que de otro modo no pagarías. El resto de esta página le pone números a ambos lados.
El ejemplo: préstamo de $300,000 con 10% de pago inicial
Un pago inicial de 10% sobre una vivienda de $333,333 significa pedir prestados $300,000. Al 6.5% a 30 años, el pago de capital e intereses es de $1,896. Una prima de PMI de $150.00 al mes — el equivalente a 0.6% al año sobre el préstamo — eleva el total a $2,476.76 una vez que se cuentan el impuesto predial y el seguro.
| Componente | Por mes | Base |
|---|---|---|
| Capital e interés | $1,896.20 | $300,000 al 6.5% en 360 pagos |
| PMI | $150.00 | 0.6% al año sobre el préstamo de $300,000 |
| Impuesto predial | $305.56 | 1.1% al año sobre el precio de $333,333 |
| Seguro de vivienda | $125.00 | Prima anual de $1,500 ÷ 12 |
| Pago mensual total | $2,476.76 | Suma de las cuatro líneas de arriba |
El PMI representa 6.1% de ese pago: dinero real, pero una proporción menor que los intereses mismos. La pregunta más útil es cuánto tiempo lo pagas.
Cuándo termina el PMI
Estas reglas generales de EE. UU. cubren muchas hipotecas con PMI del prestatario sobre viviendas principales unifamiliares cerradas a partir del 29 de julio de 1999. Confirma la elegibilidad con tu administrador.
Al 80% del valor original puedes solicitar la cancelación por escrito, incluso antes de la fecha programada si haces pagos extra. Debes estar al corriente, tener buen historial, certificar que no hay gravámenes subordinados y demostrar que el valor no ha bajado. El ejemplo alcanza el 80% en el mes 95; la cancelación no es automática.
La terminación automática generalmente ocurre cuando el saldo está programado para alcanzar el 78% del valor original, si estás al corriente. El ejemplo alcanza ese punto en el mes 109. Los pagos extra no adelantan esa fecha programada, aunque pueden permitir solicitar cancelación antes.
Si el PMI sigue vigente, la terminación final ocurre el mes después del punto medio del calendario original de amortización, siempre que estés al corriente: mes 181 para un plazo de 30 años.
El ejemplo ilustrativo cuenta 109 primas de $150, o $16,350. Esto solo es el costo del seguro, no el costo completo de dar menos entrada. Confirma la fecha y última prima con tu administrador; el campo PMI del calculador es un importe mensual, no una cotización ni un trámite de cancelación.
Qué costaría en cambio el 20% de pago inicial
Mantener la casa constante y cambiar solo el pago inicial es la comparación que importa. Compra la misma vivienda de $333,333 con 20% de pago inicial y el préstamo baja a $266,667, así que el pago de capital e intereses cae a $1,686 y el total mensual queda en $2,116.07 — sin nada de PMI.
| Escenario | Pago inicial (sin costos de cierre) | Total mensual | Interés total |
|---|---|---|---|
| 10% de pago inicial, PMI de $150 | $33,333 | $2,476.76 | $382,633 |
| 20% de pago inicial, sin PMI | $66,667 | $2,116.07 | $340,119 |
Dar 20% de entrada requiere aproximadamente $33,333 más de efectivo y baja el pago inicial mensual en $360.69 con estos supuestos. La reducción no dura igual todo el plazo: incluye $150 de PMI que eventualmente termina.
No dividas la entrada adicional entre el ahorro mensual para declarar un período de recuperación. La entrada se convierte en capital de la vivienda, no en un cargo perdido. Compara intereses, primas, saldos pendientes, reservas de efectivo y el uso alternativo del dinero durante el mismo período. Esta tabla no demuestra que convenga esperar para comprar.
Cómo fijan el precio del PMI los prestamistas
Las primas se cotizan como un porcentaje del monto original del préstamo por año, casi siempre entre 0.5% y 1.5%. Dos factores determinan dónde caes: tu puntaje de crédito y tu relación préstamo-valor. Un prestatario con puntaje alto y 10% de pago inicial paga mucho menos que uno con un historial delgado y 3% de pago inicial, incluso sobre una casa idéntica.
| Prima anual | Por año sobre $300,000 | Por mes |
|---|---|---|
| 0.3% | $900 | $75.00 |
| 0.5% | $1,500 | $125.00 |
| 0.6% (ejemplo) | $1,800 | $150.00 |
| 1.0% | $3,000 | $250.00 |
| 1.5% | $4,500 | $375.00 |
Otras formas de salir del PMI
- Esperar y pedirlo. Anota el mes en que tu saldo esté programado para cruzar el 80% del valor original y envía la solicitud entonces. Los administradores no siempre lo ofrecen por iniciativa propia.
- Reducir el saldo más rápido. Como los umbrales se miden contra el saldo, los pagos extra de capital adelantan la fecha de cancelación. Calcula tus números en la calculadora de pagos extra para ver cuánto.
- Pedir una tasación nueva. Si el mercado se movió a tu favor, muchos administradores aceptan una tasación actual en lugar del valor original, por lo general una vez que el préstamo tiene dos años de antigüedad.
- Refinanciar. Un préstamo nuevo reemplaza al anterior por completo. Solo conviene si la nueva tasa y los costos de cierre superan lo que dejas atrás: calcúlalo en la calculadora de refinanciamiento antes de comprometerte.
- Seguro hipotecario pagado por el prestamista. Algunos prestamistas ofrecen una tasa de interés algo más alta en lugar de una prima aparte. Compara ambos sobre el costo total, no solo sobre el pago mensual.
Preguntas Frecuentes
¿Cuándo se quita el PMI de mi hipoteca automáticamente?
En muchas hipotecas convencionales de EE. UU., el PMI se termina automáticamente cuando el saldo está programado para alcanzar el 78% del valor original, si estás al corriente; este ejemplo alcanza ese punto en el mes 109. Puedes solicitar cancelación al 80%, aquí en el mes 95, pero se requiere una solicitud escrita y cumplir condiciones de historial, gravámenes y valor de la vivienda. Confirma tu elegibilidad y la última prima con tu administrador.
¿El PMI es lo mismo que el seguro hipotecario de la FHA?
No. Esta página trata del PMI pagado por el prestatario en hipotecas convencionales de EE. UU. Los préstamos FHA, VA y el seguro pagado por el prestamista tienen reglas distintas. Consulta a tu administrador; no apliques automáticamente los umbrales de 80% y 78%.
¿Puedo quitar el PMI antes si mi casa subió de valor?
Normalmente sí, pero por otra vía. Los umbrales automáticos y solicitados que fija la ley federal se miden contra el valor original de la propiedad, así que un mercado al alza no los activa por sí solo. Sin embargo, la mayoría de los administradores aceptan una tasación nueva que demuestre que llegaste a la relación préstamo-valor que exigen, por lo general una vez que el préstamo tiene al menos dos años de antigüedad. Pregunta a tu administrador qué umbral usa y si ordena la tasación. La otra opción es refinanciar, que reemplaza el préstamo por completo.
¿Cuánto cuesta normalmente el PMI?
El PMI se cotiza como un porcentaje del monto original del préstamo por año, casi siempre entre 0.5% y 1.5%. Tu puntaje de crédito y tu relación préstamo-valor determinan dónde caes dentro de ese rango. En un préstamo de $300,000 el rango equivale a entre $125.00 y $375.00 al mes. El ejemplo de esta página usa $150.00 al mes, que es 0.6% al año sobre el préstamo.
Referencias
- CFPB — When can I cancel private mortgage insurance (PMI)?: las reglas de cancelación solicitada, terminación automática y terminación final en lenguaje sencillo.
- Consumer Financial Protection Bureau — Owning a Home: la guía oficial de EE. UU. para buscar una hipoteca y comparar ofertas de préstamos.
- Federal Housing Finance Agency (FHFA): el regulador de EE. UU. que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, cuyas directrices fijan las reglas de los préstamos convencionales a las que se adhiere el PMI.
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