Calculadora de Hipoteca con PMI
Si das menos del 20% de pago inicial, tu prestamista agrega un seguro hipotecario privado. Esta versión de la calculadora lo incluye en el precio, muestra el pago mensual completo con el PMI sumado y te dice aproximadamente cuándo deja de cobrarse la prima.
Última actualización: 17 de septiembre de 2026
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Precargado con el ejemplo que usa esta página: 10% de pago inicial, una prima de PMI de $150.00 al mes, una tasa de impuesto predial de 1.1% y $1,500 al año de seguro de vivienda. Cambia cualquier campo y todos los totales se actualizan al instante.
Cómo se obtiene cada cifra. El impuesto predial se cobra sobre el precio de la vivienda, no sobre el préstamo, así que el precio se recupera como préstamo ÷ (1 − % de pago inicial): 10% de pago inicial sobre un préstamo de $300,000 implica una vivienda de $333,333. El seguro de vivienda es el monto anual ÷ 12. El PMI se suma exactamente como lo ingreses, como un costo mensual fijo. Ninguna de estas cifras cambia el cálculo de capital e interés; se colocan por encima de él.
Estimaciones únicamente — no es asesoría financiera. Las fechas de cancelación siguen la tabla de amortización de la tasa y el plazo que ingreses; tu administrador aplica sus propias reglas.
| Año / Mes | Pago | Capital | Interés | Saldo Restante |
|---|
La tabla sigue únicamente capital e interés. El PMI, el impuesto predial, el seguro de vivienda y la cuota HOA son costos mensuales fijos por encima del préstamo y no forman parte de esta tabla.
Cómo usar esta calculadora
La herramienta viene precargada con una compra al 10% de pago inicial: un préstamo de $300,000 sobre una vivienda de $333,333, a una tasa de ejemplo de 6.5% a 30 años, con $150.00 al mes de PMI más impuesto predial y seguro. El panel de resultados muestra el capital y los intereses, y luego el total mensual completo con cada concepto desglosado.
Para calcular tu propio préstamo, pon tu prima en el campo de PMI — la mayoría de los administradores la expresan como un monto mensual en dólares en tu estimación de préstamo — y fija el porcentaje de pago inicial para que la base del impuesto sea correcta. El campo de la tasa es una variable: ingresa la que te cotizó tu prestamista.
Qué es el PMI y por qué existe
El seguro hipotecario privado no es un seguro para ti. Protege al prestamista contra una parte de la pérdida si dejas de pagar y la venta por ejecución hipotecaria no cubre el saldo. Tú pagas la prima; el beneficiario es el prestamista.
Los prestamistas lo exigen en la mayoría de los préstamos convencionales cuando el pago inicial es inferior al 20%, porque un pago inicial más delgado deja menos margen entre el saldo del préstamo y el valor de la vivienda. En cuanto tu capital acumulado cruza los umbrales que fija la Homeowners Protection Act, la prima tiene que desaparecer — y ese es el detalle que casi ningún prestatario revisa cuando compara opciones de pago inicial.
La compensación es fácil de enunciar y difícil de juzgar: el PMI te permite comprar ahora con menos efectivo, a cambio de una prima mensual que de otro modo no pagarías. El resto de esta página le pone números a ambos lados.
El ejemplo: préstamo de $300,000 con 10% de pago inicial
Un pago inicial de 10% sobre una vivienda de $333,333 significa pedir prestados $300,000. Al 6.5% a 30 años, el pago de capital e intereses es de $1,896. Una prima de PMI de $150.00 al mes — el equivalente a 0.6% al año sobre el préstamo — eleva el total a $2,476.76 una vez que se cuentan el impuesto predial y el seguro.
| Componente | Por mes | Base |
|---|---|---|
| Capital e interés | $1,896.20 | $300,000 al 6.5% en 360 pagos |
| PMI | $150.00 | 0.6% al año sobre el préstamo de $300,000 |
| Impuesto predial | $305.56 | 1.1% al año sobre el precio de $333,333 |
| Seguro de vivienda | $125.00 | Prima anual de $1,500 ÷ 12 |
| Pago mensual total | $2,476.76 | Suma de las cuatro líneas de arriba |
El PMI representa 6.1% de ese pago: dinero real, pero una proporción menor que los intereses mismos. La pregunta más útil es cuánto tiempo lo pagas.
Cuándo termina el PMI
En un préstamo convencional hay tres salidas, y dos de ellas son automáticas:
- Cancelación solicitada al 80% de relación préstamo-valor. Cuando tu saldo esté programado para bajar al 80% del valor original de la propiedad, puedes pedir al administrador que elimine el PMI. En el ejemplo de arriba, el saldo llega a $266,667 — el 80% de $333,333 — en el mes 95, unos 7.9 años después.
- Terminación automática al 78% de relación préstamo-valor. La ley federal exige que el administrador ponga fin al PMI por su cuenta una vez que el saldo esté programado para llegar al 78% del valor original, siempre que el préstamo esté al corriente. Aquí eso es $260,000, alcanzado en el mes 109 — aproximadamente 9.1 años de un préstamo a 30 años.
- Terminación final en el punto medio. Aunque el saldo no haya llegado al 78%, el PMI debe terminar a la mitad de la tabla de amortización — el mes 180 en un préstamo a 30 años — siempre que el préstamo esté al corriente.
A $150.00 al mes, el ejemplo paga $16,350 de PMI en total antes de la terminación automática. Ese es el costo real del pago inicial más pequeño, y es la cifra que hay que comparar contra la alternativa.
Qué costaría en cambio el 20% de pago inicial
Mantener la casa constante y cambiar solo el pago inicial es la comparación que importa. Compra la misma vivienda de $333,333 con 20% de pago inicial y el préstamo baja a $266,667, así que el pago de capital e intereses cae a $1,686 y el total mensual queda en $2,116.07 — sin nada de PMI.
| Escenario | Efectivo en el cierre | Total mensual | Interés total |
|---|---|---|---|
| 10% de pago inicial, PMI de $150 | $33,333 | $2,476.76 | $382,633 |
| 20% de pago inicial, sin PMI | $66,667 | $2,116.07 | $340,119 |
El pago inicial del 20% cuesta $33,333 más en efectivo y ahorra $360.69 al mes, más $42,515 de intereses durante la vida del préstamo. Divide uno entre el otro y el efectivo adicional se recupera en unos 92 meses — poco menos de ocho años — después de los cuales quien dio el 20% va adelante todos los meses.
Ese punto de equilibrio es la forma honesta de plantear la decisión. Si esperas mudarte o refinanciar mucho antes de ese momento, el pago inicial más pequeño puede ser la opción más barata a pesar de la prima. Si te quedas en la casa, la aritmética suele favorecer esperar hasta tener el 20%.
Cómo fijan el precio del PMI los prestamistas
Las primas se cotizan como un porcentaje del monto original del préstamo por año, casi siempre entre 0.5% y 1.5%. Dos factores determinan dónde caes: tu puntaje de crédito y tu relación préstamo-valor. Un prestatario con puntaje alto y 10% de pago inicial paga mucho menos que uno con un historial delgado y 3% de pago inicial, incluso sobre una casa idéntica.
| Prima anual | Por año sobre $300,000 | Por mes |
|---|---|---|
| 0.3% | $900 | $75.00 |
| 0.5% | $1,500 | $125.00 |
| 0.6% (ejemplo) | $1,800 | $150.00 |
| 1.0% | $3,000 | $250.00 |
| 1.5% | $4,500 | $375.00 |
Otras formas de salir del PMI
- Esperar y pedirlo. Anota el mes en que tu saldo esté programado para cruzar el 80% del valor original y envía la solicitud entonces. Los administradores no siempre lo ofrecen por iniciativa propia.
- Reducir el saldo más rápido. Como los umbrales se miden contra el saldo, los pagos extra de capital adelantan la fecha de cancelación. Calcula tus números en la calculadora de pagos extra para ver cuánto.
- Pedir una tasación nueva. Si el mercado se movió a tu favor, muchos administradores aceptan una tasación actual en lugar del valor original, por lo general una vez que el préstamo tiene dos años de antigüedad.
- Refinanciar. Un préstamo nuevo reemplaza al anterior por completo. Solo conviene si la nueva tasa y los costos de cierre superan lo que dejas atrás: calcúlalo en la calculadora de refinanciamiento antes de comprometerte.
- Seguro hipotecario pagado por el prestamista. Algunos prestamistas ofrecen una tasa de interés algo más alta en lugar de una prima aparte. Compara ambos sobre el costo total, no solo sobre el pago mensual.
Preguntas Frecuentes
¿Cuándo se quita el PMI de mi hipoteca automáticamente?
En un préstamo convencional, la ley federal exige que el administrador cancele el PMI automáticamente una vez que tu saldo esté programado para llegar al 78% del valor original de la propiedad, siempre que el préstamo esté al corriente. En el ejemplo cargado en la herramienta de arriba — un préstamo de $300,000 sobre una vivienda de $333,333 al 6.5% a 30 años — eso ocurre en el mes 109, aproximadamente a los 9.1 años. Puedes pedir la cancelación antes, al 80% de relación préstamo-valor, que este ejemplo alcanza en el mes 95. A $150 al mes, el ejemplo paga $16,350 en total antes de que el PMI termine.
¿El PMI es lo mismo que el seguro hipotecario de la FHA?
No. El PMI es el seguro hipotecario privado de un préstamo convencional: se puede cancelar y termina por sí solo. Los préstamos FHA llevan una prima de seguro hipotecario, o MIP, con reglas distintas: se cobra por adelantado y también anualmente, y en la mayoría de los préstamos FHA dura 11 años o toda la vida del préstamo, según cuánto hayas dado de pago inicial, en lugar de detenerse al 78% de relación préstamo-valor. Si tienes un préstamo FHA, las reglas de cancelación descritas en esta página no te aplican.
¿Puedo quitar el PMI antes si mi casa subió de valor?
Normalmente sí, pero por otra vía. Los umbrales automáticos y solicitados que fija la ley federal se miden contra el valor original de la propiedad, así que un mercado al alza no los activa por sí solo. Sin embargo, la mayoría de los administradores aceptan una tasación nueva que demuestre que llegaste a la relación préstamo-valor que exigen, por lo general una vez que el préstamo tiene al menos dos años de antigüedad. Pregunta a tu administrador qué umbral usa y si ordena la tasación. La otra opción es refinanciar, que reemplaza el préstamo por completo.
¿Cuánto cuesta normalmente el PMI?
El PMI se cotiza como un porcentaje del monto original del préstamo por año, casi siempre entre 0.5% y 1.5%. Tu puntaje de crédito y tu relación préstamo-valor determinan dónde caes dentro de ese rango. En un préstamo de $300,000 el rango equivale a entre $125.00 y $375.00 al mes. El ejemplo de esta página usa $150.00 al mes, que es 0.6% al año sobre el préstamo.
Referencias
- CFPB — When can I cancel private mortgage insurance (PMI)?: las reglas de cancelación solicitada, terminación automática y terminación final en lenguaje sencillo.
- Consumer Financial Protection Bureau — Owning a Home: la guía oficial de EE. UU. para buscar una hipoteca y comparar ofertas de préstamos.
- Federal Housing Finance Agency (FHFA): el regulador de EE. UU. que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, cuyas directrices fijan las reglas de los préstamos convencionales a las que se adhiere el PMI.
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